Бизнес-план постройки склада
Под банк, инвестора и господдержку. Готовим бизнес-план складского комплекса, который выдерживает проверку банка и инвестора, потому что считаем экономику объекта на арендуемую площадь, ставку аренды и доходность - а не по шаблону «выручка минус расходы».
Ключевые развилки проекта
Что план решает ещё до цифр. От этих решений зависит вся модель - и по ним видно, понимает ли компания, как устроен ваш бизнес.
Формат склада
Спекулятивный · BTS под арендатора · light industrial - влияет на спрос и риск
Класс
A · B - влияет на ставку аренды и круг арендаторов
Модель дохода
Аренда · своя логистика · продажа объекта - влияет на экономику
Локация
Московский регион · крупные хабы · восток и юг - влияет на ставку и вакантность
Участок
Покупка земли · аренда · готовая площадка с ТУ - влияет на CapEx и сроки
Реализация
Генподряд · собственными силами - влияет на сроки и контроль затрат
Контрактация
Спекулятивно · pre-let / BTS-договор - влияет на отношение банка
Управление
Своя УК · профессиональный оператор - влияет на OPEX и сервис
Финансовая модель
Это отраслевая модель с метриками, которые проверяет банк, фонд или инвестор, - а не шаблон «выручка - расходы - прибыль». Ниже состав показателей; числа условные, помечены как пример.
- Арендуемая площадь (GLA) и ставка аренды
- Заполняемость и доля законтрактованных площадей
- Индексация и структура договоров (gross / triple net)
- Эксплуатация и управление (OPEX)
- ФОТ и обслуживающий персонал
- Налоги на имущество и землю, страхование
- CapEx на строительство и инженерию
- Участок, проектирование и подключение к сетям
- График финансирования и проектный долг
Что проверяют в первую очередь
Каждый получатель смотрит на свой срез модели.
Запуск и операционка
В план заложена реальная операционная логика запуска - поэтому он не разваливается на вопросе «а как вы это запустите». Стадии от старта до выхода на план.
Участок и градостроительная подготовка
Подбор участка, проверка категории земли и ВРИ под склад/логистику, технические условия на сети.
Проектирование и разрешение
Проект, экспертиза, членство в СРО для строительства, получение разрешения на строительство.
Строительство и инженерия
СМР, инженерные системы, подключение к сетям. Для нового строительства срок длиннее горизонта-примера.
Ввод и контрактация
Ввод в эксплуатацию, заключение договоров аренды или BTS-контракта с арендатором.
Выход на стабильную заполняемость
Выход на целевую заполняемость и проектный чистый операционный доход.
График стадий запуска
горизонт T+0 … T+12 мес · примерФинансирование и господдержка
Подо что проект реально проходит - и какой документ нужен под каждый путь. Маршрут: цель проекта → путь финансирования → нужный документ.
Господдержка и проработанный план повышают шансы, но это не гарантия. Решение о финансировании остаётся за банком или фондом.
Опыт по отрасли
Логистика и складская инфраструктура
Подход, метрики и состав работ.
Обзор рынкаРынок логистики и складов
Отдельный обзор с актуальными цифрами и нишами.
По целиКейсы по цели
Связка проектов под кредит, инвестора и господдержку - в хабе.
Реальные обезличенные кейсы под NDA добавляются на сборке; выдуманные проекты не используем.
Частые вопросы
01 Какие данные нужны от вас?
Участок и его параметры (категория земли, ВРИ, ТУ на сети), формат и класс склада, целевая площадь (GLA), модель - аренда, BTS или продажа, бюджет и источник финансирования. Чего-то нет - помогаем собрать и обосновать.
02 Нужно ТЭО или сразу бизнес-план?
ТЭО отвечает на ранний вопрос - стоит ли строить, и считает целесообразность и экономику объекта. Бизнес-план - полный документ под банк или инвестора, с финмоделью, рынком и рисками. Под финансирование строительства, как правило, нужен бизнес-план; ТЭО уместно раньше, для решения о запуске.
03 Под какую господдержку подходит складской комплекс?
Специальной льготной программы под коммерческие склады нет - финансирование в основном проектное и рыночное. При соответствии возможны преференциальные режимы (ОЭЗ, ТОР, СЗПК) и промышленная ипотека под производственно-складскую недвижимость. Проработанный план повышает шансы, но это не гарантия - решение за банком или фондом.
04 Какая окупаемость и доходность у склада?
Считаем под конкретный формат, локацию и модель - универсального числа нет. В модели показываем чистый операционный доход (NOI), доходность (cap rate), терминальную стоимость объекта, а также простой и дисконтированный срок окупаемости на ваших данных.
05 Сколько это стоит?
Оценка - по брифу. Зависит от формата документа, требований получателя и объёма данных. Публичных сумм и калькулятора нет.
Расскажите о проекте - вернёмся с составом и оценкой
Оценка и состав работ - по брифу. Подберём формат документа под банк, инвестора или меру поддержки.
- Формат и масштаб проекта
- Цель финансирования
- Регион
- Контакт для ответа
Заявка принята
Позвоним в течение часа в рабочее время. Пока посмотрите кейсы по вашей цели: там цифры и результаты проектов как ваш.
Смотреть кейсы по вашей цели