Рынок строительства и девелопмента
На середину 2026 года ставка составляет 14,25% и снижается с пика в 21%, но деньги пока дорогие: это удорожает проектное финансирование застройщиков и почти остановило рыночную ипотеку - на неё в 2025 году пришлось около 20% выдач, остальное обеспечили программы с господдержкой.
Ввод жилья взлетел в 2021-2023 годах на доступной ипотеке и достиг рекорда - 110,4 млн кв. м в 2023 году. Затем рынок вышел на плато около 108 млн кв. м: дорогая ипотека охладила спрос на новостройки, и уровень удерживает в основном индивидуальное жильё. Объём строительных работ в рублях за это время рос быстрее, но во многом за счёт инфляции - реальный темп замедлился до +2,5% в 2025 году.
Около трети строительных работ - это возведение зданий, ещё столько же приходится на инженерные сооружения и спецработы, заметная доля - на дороги. В жилье произошёл структурный сдвиг: индивидуальное домостроение обогнало многоквартирное и даёт уже 59% ввода - именно ИЖС удержало рынок жилья в 2025 году.
За первой десяткой - «Группа ЛСР» и «Эталон» (более 1 млн кв. м каждый).
Рынок жилищного строительства фрагментирован: даже сто крупнейших застройщиков возводят меньше половины жилья страны. Лидеры - «Самолёт» и ПИК - удерживают первые места более двух лет, но идёт консолидация: региональные игроки выходят в федеральные пулы, а крупные холдинги наращивают долю.
Базовая модель для застройщиков многоквартирного жилья: деньги покупателей хранятся в банке, застройщик ведёт стройку на целевой кредит.
Семейная, дальневосточная, арктическая, IT-ипотека; поддерживают спрос на жильё.
Бюджетное финансирование инфраструктуры (более 1,3 трлн ₽ в 2026 году) и бюджетные кредиты регионам (около 150 млрд ₽ в год).
Для отдельных проектов в городах с низкими объёмами ввода.
Для производственно-складских проектов и комплексного развития территорий.
Эти меры снижают стоимость капитала и повышают шансы проекта, но требуют собственного софинансирования и не гарантируют одобрения - окончательное решение принимает банк, фонд или профильная комиссия, а условия программ меняются.
Банк и фонд проверяют прежде всего реалистичность спроса и обслуживание долга при дорогих деньгах. Эти зоны лучше закрыть в бизнес-плане заранее.
Чтобы проект прошёл банк или фонд, в бизнес-плане важно заложить консервативный прогноз продаж, цен и сроков реализации, сценарии без снижения ключевой ставки и без льготных программ, подтверждённые источники капитала и собственное софинансирование, реалистичный график строительства. Это убирает типичные причины отказа и повышает шансы на финансирование.
Какая господдержка доступна застройщику в 2026 году?
Жильё застройщиков строится по модели проектного финансирования со счетами эскроу; спрос поддерживают льготные ипотеки (семейная и другие). Для отдельных проектов действует субсидирование ставки проектного финансирования, а производственно-складские объекты могут опираться на промышленную ипотеку и КРТ. Конкретный набор зависит от проекта и региона, а решение по каждой мере принимает банк или профильная комиссия.
Что такое эскроу и проектное финансирование?
Это основная схема финансирования жилищного строительства. Деньги дольщиков не идут напрямую застройщику, а хранятся в банке на счетах эскроу до сдачи дома; застройщик ведёт стройку на целевой банковский кредит. Чем быстрее идут продажи и наполняются счета, тем дешевле обходится кредит.
Почему просел спрос на новостройки?
Главная причина - дорогая ипотека. Ключевая ставка снижается с пика 21%, но на середину 2026 года остаётся высокой (14,25%), поэтому рыночная ипотека почти остановилась - в 2025 году на неё пришлось около 20% выдач. Спрос на новостройки охладился, а нераспроданность выросла; уровень ввода жилья удерживает в основном ИЖС.
Что выгоднее строить - индивидуальное или многоквартирное жильё?
Однозначного ответа нет - это зависит от участка, региона, спроса и модели финансирования. Но тенденция показательна: в 2025 году именно ИЖС удержало рынок и дало 59% ввода, тогда как запуски новых проектов многоквартирного жилья сократились. В бизнес-плане любой из вариантов требует консервативного прогноза продаж и проверки спроса в конкретной локации.
- Росстат / Sherpa Group, 2026 - объём строительных работ за 2025 год (18,82 трлн ₽, +2,5%), уточнённые данные за 2024 год (17,06 трлн ₽), строительная инфляция 7,6%
- Росстат / Коммерсантъ, 2026 - ввод жилья за 2025 год (108,1 млн кв. м, +0,4%), доля ИЖС 59%
- Минстрой / ИРН, 2026 - предварительный ввод жилья, прогноз на 2026 год (около 103 млн кв. м), снижение числа разрешений на 15%
- ДОМ.РФ, 2026 - структура ввода 2025 года, запуски новых проектов, данные за январь-апрель 2026 года
- ЕИСЖС / ДОМ.РФ / ИРН, 2025 - портфель строящегося многоквартирного жилья (120,1 млн кв. м), перенос сроков
- Минстрой / ОКБ / РБК, 2026 - выдача ипотеки за 2025 год (4,4 трлн ₽, около 1 млн кредитов), рыночная ипотека (около 20% объёма)
- Банк России / 360.ru, 2026 - ключевая ставка 14,25%, прогноз на 2026 год
- Nikoliers / IBC Real Estate / DECORNEWS, 2026 - инвестиции в коммерческую недвижимость (550-600 млрд ₽ в 2025, около 804 млрд ₽ в 2024), склады и вакантность
- Росстат, «Строительный комплекс Российской Федерации в 2024 году» - структура объёма строительных работ по видам
- ЕИСЖС / РБК / ЕРЗ.РФ, 2025-2026 - крупнейшие застройщики и концентрация рынка
- Минфин / ТАСС, 2025-2026 - национальный проект «Инфраструктура для жизни» (более 1,3 трлн ₽ в 2026 году)
- Минфин, 2025 - бюджетные кредиты регионам на инфраструктуру (150 млрд ₽ в год)
- Правительство РФ / Сбер Про, 2026 - субсидирование проектного финансирования застройщиков (ставка до 12%)