Объём и структура рынка
Строительство - один из крупнейших секторов российской экономики. За 2025 год объём работ по виду деятельности «Строительство» составил 18,82 трлн ₽. Около трети этого объёма даёт возведение жилых и нежилых зданий (36,4% по итогам 2024 года), ещё значительная часть приходится на инженерные сооружения: автомобильные дороги (19,3%), коммуникации для водоснабжения и газоснабжения (7,2%), мосты и тоннели (2,9%); остальное закрывают прочие сооружения и специализированные работы. Жилищное строительство в 2025 году дало 108,1 млн кв. м введённого жилья, причём почти 59% этого объёма (63,5 млн кв. м) - индивидуальное жилищное строительство, а на многоквартирные дома пришлось около 44,6 млн кв. м.
Динамика и драйверы
В 2025 году рынок вырос всего на 2,5% в сопоставимых ценах - это минимальный темп за пять лет, и картина по сегментам разошлась. Инфраструктурное строительство поддержали бюджетные вложения и национальные проекты, и оно осталось главным драйвером отрасли. Жилищный сегмент, наоборот, охладился: ввод удержался на уровне 2024 года (+0,4%) только за счёт ИЖС, тогда как запуски новых проектов застройщиков снизились примерно до 41 млн кв. м, а число выданных разрешений на строительство сократилось почти на 15%. Главная причина торможения - высокая ключевая ставка (14,5% на середину 2026 года, снижается с пика 21%), которая удорожает проектное финансирование и почти остановила рыночную ипотеку: на неё в 2025 году пришлось лишь около 20% объёма выдач, а остальное обеспечили программы с господдержкой. Дополнительно давит строительная инфляция - около 7,6% за год.
Ключевые сегменты и игроки
Рынок делится на три крупных блока: жилое строительство (многоквартирное и индивидуальное), коммерческая недвижимость (офисы, торговля, склады, готовый арендный бизнес) и инфраструктурное строительство. В жилье продолжается консолидация: крупнейшие застройщики - «Самолёт» и ПИК - возглавляют рынок, но сама отрасль остаётся фрагментированной, на топ-10 девелоперов приходится менее 19% текущего строительства, на сто крупнейших - около 48%. В коммерческом сегменте инвестиции в 2025 году снизились примерно до 550-600 млрд ₽ после рекордных 804 млрд ₽ годом ранее; устойчивее других выглядят торговая недвижимость и складская логистика, хотя в складах после рекордного ввода выросла вакантность, а ставки аренды перешли к коррекции. Качественные офисы в центральных локациях при этом остаются в дефиците.
Действующая господдержка
Жилищное строительство застройщиков работает по модели проектного финансирования со счетами эскроу: деньги покупателей хранятся в банке, а застройщик получает целевой кредит на стройку. Спрос поддерживают льготные ипотечные программы - прежде всего семейная, а также дальневосточная, арктическая и IT-ипотека; для отдельных проектов действует субсидирование ставки проектного финансирования в городах с низкими объёмами ввода. Инфраструктуру финансирует национальный проект «Инфраструктура для жизни» (более 1,3 трлн ₽ в 2026 году) и бюджетные кредиты регионам - порядка 150 млрд ₽ ежегодно. Производственно-складские проекты могут опираться на промышленную ипотеку, преференциальные режимы и механизм комплексного развития территорий. Эти меры снижают стоимость капитала и повышают шансы проекта, но требуют собственного софинансирования и не гарантируют одобрения - окончательное решение принимает банк, фонд или профильная комиссия, а условия программ меняются.
Точки риска для инвестпроекта
Банк и фонд проверяют прежде всего реалистичность спроса и обслуживание долга при дорогих деньгах. Типовые слабые места строительных проектов: завышенный прогноз продаж и цен на фоне охлаждения спроса и роста нераспроданности; чрезмерная опора модели на льготную ипотеку, параметры которой меняются; чувствительность эскроу-модели к темпам продаж - при медленном наполнении счетов эскроу растёт эффективная ставка по проектному кредиту; длинный срок окупаемости капиталоёмких коммерческих и инфраструктурных объектов; строительная инфляция и удорожание материалов; дефицит кадров. В бизнес-плане эти зоны закрывают заранее - консервативный прогноз продаж, цен и темпов реализации, сценарии без снижения ключевой ставки и без льготных программ, подтверждённые источники капитала и собственное софинансирование, реалистичный график строительства. Это убирает частые причины отказа и повышает шансы на финансирование.